대출을 받지 않고 내 집을 마련하고 싶다면 ‘내 집 마련 리츠’ 제도에 대해 알아가시기 바랍니다.
당장 대출받지 않아도 일정 기간 거주할 수 있고, 이후 분양전환을 통해 주택을 구입할 수 있는 제도인 ‘내 집 마련 리츠’에 대해 자세히 알려드립니다.
리츠(REITs) 제도란?
‘내 집 마련 리츠’에 대해 알아보기 전 리츠라는 제도에 대해 자세히 아는 것이 중요합니다.
리츠는 불특정 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 및 관련 증권 등에 투자, 운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구(주식회사)입니다.
쉽게 설명하자면 부동산을 주식처럼 소액 투자하여 배당과 시세차익을 얻는 제도입니다.
리츠 상에서 일반 투자자들은 직접 대출 없이 보유 자금만으로 부동산 투자가 가능하기 때문에 이자 부담, 부동산 거래 위험 등을 덜 수 있습니다.
그렇다면 단순 투자 상품처럼 보이는 리츠가 어떻게 내 집 마련을 해결해 줄 수 있는 걸까요? 그것은 바로 ‘임대 리츠’에 답이 있습니다.
임대 리츠
임대 리츠는 리츠의 사업구조를 활용하여 투자자로부터 자금을 조달하여 임대주택을 건설하고, 이를 운영 및 분양전환(임차인에게 우선권 부여)을 하게 됩니다.
이를 통해 임대주택 건설에 소요되는 자금을 민간투자자로부터 조달해 재정 부담을 줄이고, 다양한 형태의 리츠 설계를 통해 사안별로 적합한 사업을 진행할 수 있습니다.
현재 국내에 운영되고 있는 가장 대표적인 임대 리츠는 LH의 ‘공공임대 리츠’, ‘공공지원형 민간임대 리츠(구 뉴스테이)’를 꼽을 수 있습니다.
임대 리츠는 시중에 비해 상대적으로 보증금이 낮고 월 차임이 높은 상품 특성상 현재와 같은 금리 인상기에 유리할 수 있습니다.
내 집 마련 임대주택 리츠
‘내 집 마련 임대주택 리츠’는 지난 2022년 8월 주택 공급대책으로 발표되었습니다.
이는 주택도시기금에서 출자하는 임대 및 분양을 혼합한 민간분양 주택 모델로 분양가의 절반을 입주할 때 보증금으로 선납하고 절반은 분양 전환 시 감정가격으로 납부하는 형태입니다.
리츠 사업자의 여건 개선 및 입주자 선택권 확대를 위해 거주 6년, 8년, 10년 세 번에 걸쳐 조기 분양을 허용하기 때문에 실수요자는 더 많은 분양전환 기회를 가질 수 있습니다.
임대 거주 기간을 청약 가입 기간으로 인정 검토 중이며, 인정될 시 분양 포기로 인한 손해는 없을 것으로 판단되고 있습니다.
또한 정부는 이와 함께 재개발 및 재건축 사업의 일반 분양분에 대해서도 리츠 매입을 함께 검토하고 있다고 밝혔습니다.
내 집 마련 리츠와 뉴스테이 차이점
‘내 집 마련 리츠’가 공공지원 민간임대 용지 중에서 선정해 공급한다는 점은 ‘뉴스테이’와 같고, 주택도시기금이 출자해 리츠를 설립, 민간임대를 지어 무주택자에게 공급한다는 점도 같습니다.
그렇다면 ‘내 집 마련 리츠’ 주택이 기존의 ‘뉴스테이'(공공지원 민간임대) 주택과 다른 점은 무엇일까요?
‘내 집 마련 리츠’와 ‘뉴스테이’는 임차인이 우선 분양권을 가지느냐 가지지 않느냐에 차이가 있습니다.
뉴스테이(공공지원 민간임대)는 민간 건설사가 공공택지를 분양받아 임대주택을 짓고, 임대 의무 기간이 지나면 분양 전환하는 제도입니다.
하지만 분양전환 규정이 없어 임대 기간이 만료되면 분양 모집을 다시 하게 돼 임차인의 주거가 보장받지 않을 수 있습니다.
그리고 임대 의무 기간이 10년인 뉴스테이와 달리 ‘내 집 마련 리츠’의 분양 전환 시기는 임대 후 6년, 8년, 10년으로 임차인이 필요에 따라 선택할 수 있다는 점도 다릅니다.
또한 입주 시 분양가 절반 정도만 우선 납부하게 돼 있어 금리 인상으로 실수요자의 대출 이자 부담이 커지는 지금 같은 시장 분위기에 초기 자금 부담이 덜 하다는 장점이 있습니다.
마치며
기존에 공급되던 공공 지원 민간 임대주택 같은 경우, 임대 기간에만 포커스가 맞춰져 있기 때문에 임대 기간이 끝남과 동시에 방을 빼야 했습니다.
기존 거주민들한테 내 집 마련의 기회를 주지 못하는 한계점을 극복한 게 ‘내 집 마련 리츠’의 특징이자 장점일 것 같습니다.
임대와 분양을 혼합한 ‘내 집 마련 리츠’로 내 집 마련 시기를 앞당기고 주거 안정을 실현해 보시기 바랍니다.