상가 분양자가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것입니다. 그렇기에 상가 내 업종제한이 있다고 하여 상가를 분양받았는데, 실제로는 이러한 업종제한 약속이 지켜지지 않을 경우 계약 해지가 가능합니다.
분양상가 업종제한
상가와 같은 집합건물의 경우 업종을 제한 함으로서 최소한의 영업권을 지켜주거나 또한 과도한 경쟁을 방지하기 위해서 업종제한을 하는 경우가 많습니다. 이러한 업종제한은 유효하다고 보는 것이 법원의 입장으로, 유효한 업종 제한 효력을 발효하기 위해서는 상가관리규약이라는 관리규약에 근거로서 상가 운영규칙 등에서 업종제한이 명시되어야 합니다.
상가 구분소유자 중 누군가 이런 업종제한을 무시한 채 동종 또는 유사한 업종으로 영업을 할 경우 단전, 단수, 영업정지 등으로 제재가 가능합니다. 더 나아가 우리 법원의 판례는 분양 계약서에 업종을 제한한다는 약정이 있는 경우 수분양자나 수분양자의 지위를 계승한 자는 특정한 사정이 없는 한 이 분양 계약서에 쓰여있는 업종제한을 수입하여야 한다고 보고 있습니다.
분양상가 업종제한 대법원 판례
분양 계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양 계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다.
대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조
업종제한 약정위배
이렇게 업종을 제한하는 약정도 유효하고, 분양권을 승계한 자에 대해서도 이 효력이 유효하다고 보고 있습니다. 그렇기에 실무상 문제가 되는 케이스는 이렇게 업종을 제한하고 있어 영업권과 상권을 보호하겠다는 분양 계약서에 내용을 믿고 상가 계약을 체결하는데, 나중에 이를 위배하여 분양계약이 이루어진 경우입니다.
이런 경우들은 대부분 대규모의 상가 분양에서 이루어지게 되는데, 처음 사업 계획 당시 계획하였던 것보다 분양이 저조하게 되면 분양자 입장에서는 어떻게 해서든 분양을 끝내야 하므로 처음 분양 계약과 달리 업종제한을 지키기 어려운 경우가 생기게 됩니다. 이러한 경우 누구라도 와서 분양을 받겠다고 하면 무조건 계약을 체결하고 보니 나중에 동종 업종이 겹치는 경우가 생기게 되는 것입니다. 이를 문제 삼아 분양 회사에 문제를 제기하면 잘 알지 못했다거나 수분양자가 거짓말을 했다는 등 변명을 늘어놓게 됩니다.
약정위배 계약해지
기존 수분양자 입장에서는 업종제한을 믿고 분양을 받았는데, 동종업종의 여러 영업점이 들어오면 수익이 떨어질 것이 명확하기 때문에 상당히 불리할 수밖에 없습니다. 이런 경우 법원은 계약해제를 인정하고 있습니다.
상가 일부층을 계약한 수분양자들과 장차 나머지 층 분양을 상가 기존 내 업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 분양함으로써 기존에 분양권을 보호하겠다고 하는 약정의 의미는 그 경업금지를 분양계획에 내용으로 하여 만약 분양계획 체결 이후라도 수분양자가 경업금지약정을 위배한 경우 그 분양계획을 해지하는 등 조치를 취함으로써 기존 점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 한다는 의무를 부담한다고 볼 수 있습니다.
따라서 이런 약정을 위배하고 추후 분양자들에게 무분별하게 분양이 되었다면, 분양 계약 내용에 채무불이행으로 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 업종제한 약정을 위배하여 동종업체가 들어왔단 걸 알게 된다면 영업금지 청구권을 행사하고 가처분 등을 신청할 수 있습니다.
업종제한 약정위배 영업금지 판례
건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점업자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.
대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 등 참조
마치며
만약 상가 업종을 제한한다는 약정을 위배하여 동종업체가 들어온 것을 확인한다면 당황을 하게 될 것입니다. 하지만 이때 우선적으로 다양한 법적 조치를 통해 피해 확산을 방지하고, 구체적 사실관계를 검토하여 어떠한 법률적 책임과 대응 방법이 최선일지 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.
그렇기에 부동산 관련 법률 정보가 필요한 경우에는 대형 로펌 출신의 법무법인을 이용하여 대응하는 것이 좋습니다. 법무법인 하나쯤은 알아 두고 있으면 법적인 문제에 대응하기 쉽습니다. 대형 로펌이나 개인 변호사는 비용적으로 비싸므로 전문분야 별로 다양한 변호사를 보유하고 있는 법무법인을 확인하여 각종 법적 사건에 대응하시기 바랍니다.