아파트나 토지 등 부동산매매 시 사용하는 어려운 용어에 대해 자세히 알려드립니다.
자주 쓰이는 용어인 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금의 뜻에 대해 이해하기 쉽게 알려드립니다.
부동산매매 계약 순서
생애 첫 내 집을 마련하려는 분들은 단순히 계약서 작성뿐만아니라 내야하는 돈이 한두 가지 아니라는 것을 알게 됩니다.
특히 부동산은 적은 돈으로 물건을 사고파는 것이 아니라 혹여나 잘못된 금액을 입금하거나 누락되어 손해를 보는 것이 아닌지 걱정을 하게 되는데요.
그래서 계약 순서와 그 순서에 맞는 돈 지급에 대해 자세히 알고 있는 것이 중요합니다.
부동산매매에 있어 현금 흐름은 위 그림과 같이 “가계약금 > 계약금 > 중도금 > 잔금” 순으로 진행이 됩니다.
순서를 보면 무언가 내야 할 돈도 많아 보이고, 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금이라는 말도 다 비슷해 보이며 무슨 뜻인지 헷갈려 보입니다.
가계약금
가계약금은 부동산을 계약하기 전 매물을 미리 선점해두기 위한 돈을 의미합니다.
정식 계약하기 전 임시계약이라는 뜻으로 가계약이라고 하며, 서로 합의하에 가계약 금액을 정합니다.
가계약은 실제 우리나라 부동산 법률에 있는 용어는 아니지만 부동산 계약하고자 하는 매물, 가격, 지급 시기 및 방법 등의 내용을 SMS 문자 등으로 상호 동의하였다면 유효한 계약으로 인정받을 수 있습니다.
하지만 최근 판례에서는 다른 해석이 나왔습니다.
매수인의 입장에서 계약일까지 매매목적물을 선점하고자 우선 가계약금부터 지급하는 경우가 많은데, 이러한 가계약금의 성질은 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금일 뿐, 매매계약이 파기된 경우 ‘해약금’으로의 성질을 가진다고 당연히 해석할 수는 없다고 보는 것이 최근의 판례입니다.
따라서 가계약 파기 시 가계약금의 배액을 상환하거나, 가계약금을 포기한다는 의미의 해약금 약정 합의가 명확하게 드러나는 사정이 아닌 이상, 가계약 단계에서의 계약이 파기되면 가계약금은 다시 매수인에게 반환되어야 하고, 매도인 역시 배액 상환의 책임을 지지 않습니다.
계약금
계약금은 부동산 매매계약 시 계약 체결의 의미로 지급하는 돈입니다.
부동산 계약 체결 증거가 되는 금액으로 가계약금을 냈을 경우, 계약금에서 가계약금을 뺀 금액만 지급하면 됩니다.
계약금은 일반적으로 대출이 불가능하기 때문에 계약금을 미리 마련해두어야 합니다.
또한 매수인에 의해 계약이 파기되었을 때 계약금은 해약금이 되는 점을 알아야 합니다.
여기서 해약금이란 계약을 해지할 때 지급해야 하는 돈으로, 부동산 계약에서는 민법 제565조 제1항에 따른 해약금 조항을 따릅니다.
만약 매수인 계약 파기 시에는 계약금을 포기하여야 하고, 매도인의 계약 파기 시에는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 한 조항입니다.
중도금
중도금은 매매계약 후 잔금 이전에 지불하는 돈으로 해당 계약을 반드시 이행하겠다는 의미가 담긴 돈이라고 할 수 있습니다.
일반적으로 중도금은 건물, 토지, 기계장치 등의 고정자산을 구입할 때 사용되며, 중도금을 지급한 이후 계약 해지는 일방적으로 할 수 없으며 매수인과 매도인이 서로 합의하에 해지가 이루어져야 합니다.
또한 중도금은 계약 조건에 따라 납부하지 않는 조건으로 진행이 가능하지만, 중도금을 지급하기로 결정한 경우 반드시 약속된 날짜에 입금해야 합니다.
그렇지 않을 시에는 연체이자를 물어야 할 수 있습니다.
잔금
잔금은 매매 총 금액에서 계약금(+가계약금), 중도금을 제외한 나머지 금액을 의미합니다.
잔금은 계약이 마무리 단계임을 의미하며, 보통 입주하는 날 지급합니다.
잔금일에 집에 대한 권리 이전(소유권 이전 등기, 열쇠 전달 등)까지 함께 하므로 평일에 하는 것이 좋습니다.
또한 잔금은 큰돈이 오가는 경우가 많기 때문에 당일 자금 이체에 문제가 없도록 인터넷 뱅킹이나 은행 창구를 통해 이체 한도를 늘려 놓는 것이 좋습니다.
만약 잔금일이 되었는데 잔금을 지불하지 못한다면 계약 이행을 재촉하는 내용증명서를 받을 수 있습니다. 그 이후에도 지급하지 않을 경우 계약이 해지될 수도 있으니 주의해야 합니다.
마치며
집을 처음 매매하려고 알아보게 된다면 새로운 용어들과 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금같이 다 똑같아 보이는 돈 때문에 헷갈리고 어려움이 많습니다.
부동산 용어가 어려운 것은 부동산매매가 마트에서 물건을 사는 것처럼 간단한 일이 아니라 서로 준비 기간이 필요하고, 큰돈을 주고받는 중요한 일이기 때문입니다.
큰 금액이 오가는 거래인만큼 용어에 대해 확실하게 알아둔다면 안전 거래가 가능하니 어렵더라도 꼭 알아두시기 바랍니다.