부동산 명도소송이란 임차인이 점유하고 있는 부동산을 다시 소유자의 점유로 회복시키는 재판 절차를 말합니다. 명도소송은 보통 아파트, 빌라, 원룸 등과 같은 주택이나 상가를 대상으로 소송이 많이 이뤄지고 있습니다. 아파트, 빌라, 원룸과 같은 주택의 경우 보통 전세나 월세와 같은 임대차계약을 체결한 이후 세입자가 집을 비우지 않아 명도소송을 고민하게 되는 경우가 많습니다. 이러한 명도소송을 고민하는 분들을 위해 부동산 명도소송에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
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부동산 명도소송
최근에는 아파트 전세가격이 급등하면서 전세가격을 올려주기 힘들거나 다른 전셋집을 구하기 어려운 경우들이 생기면서 집을 비워주지 않는 경우가 발생하고 있습니다. 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 계약 갱신청구권과 관련된 법적 분쟁도 많아지고 있고, 그에 따라 분쟁상태에 있는 주택의 경우 임차인이 계속 점유를 유지하고 있는 경우들도 많아지고 있습니다.
명도소송 전 확인사항
주택임대차보호법의 보호를 받는 부동산의 경우 명도소송을 하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 해지 또는 종료 사유가 발생했는지 여부입니다. 전세 계약을 체결하였다면 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하였는지, 임대인 입장에서는 계약 갱신거절 통보 또는 실거주하겠다는 의사표시를 명확히 하였는지를 꼭 확인해 보아야 합니다.
의사표시는 내용증명으로
계약 거절 통보나 실거주 의사표시의 경우 가능하면 내용증명으로 발송하는 것을 추천합니다. 주택임대차보호법에서는 의사표시에 관하여 구제적인 방법을 규정하고 있지 않기 때문에 구두나 문자메시지 등으로 통보를 하여도 상관없습니다. 하지만 추후 분쟁이 발생하였을 경우 입증 문제에 관해서 계약 거절 또는 실거주 의사표시를 언제 명확하게 하였는지에 대해서 입증하기 위해서는 내용증명이 가장 유효 적절한 수단이 됩니다.
부동산 계약 갱신 분쟁
전세 계약 분쟁
최근 들어 계약 갱신과 관련하여 분쟁이 상당히 많아지고 있습니다. 임대인 입장에서는 전세금이 높아짐에 따라 계약 갱신을 받아들여 2년의 시간을 보내기보다는 새로운 세입자를 찾아 현 시세에 맞춰서 들여보내고 싶어 합니다. 따라서 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하게 되면 임대인들은 실거주를 이유로 갱신거절 통보를 하고 있습니다.
간혹 임차인 중에서 임대인의 실거주 주장은 거짓이므로 집을 비워줄 수 없다는 이유로 점유를 계속 이어나가는 경우가 있습니다. 아직까지 구체적인 판례들이 많이 정립된 것은 아니지만 현재 법률 체계상으로 임대인이 실거주 주장을 한 이상 임대차계약은 종료가 되고, 만약 임대인이 거짓말을 한 것이라면 그에 대해서는 손해배상을 하게 되어있습니다.
그런데 이 손해배상금액이 그렇게 크지 않아 차라리 손해배상을 해주더라도 계약 갱신을 거절하는 게 더 이득이라는 판단을 하는 경우도 많고, 법률의 문언상 계약 갱신을 거절하고 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상이 가능하게 되어 있어 계약 갱신을 거절하고 매도를 하게 되면 손해배상청구가 어려운 법률적 한계를 드러내고 있습니다.
월세 계약 분쟁
전세 계약이 아니라 월세 계약의 경우 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는지 확인하고, 그러한 사실이 있을 경우 차임 연체를 이유로 계약 해지 통보를 한 사실이 있는지 확인해 보아야 합니다.
명도소송 시기
이렇게 명도 소송전 몇 가지 사항들을 확인하고 나면 소송을 언제 제기할지 고민하게 됩니다. 원칙적으로 명도소송은 임차인이 더 이상 부동산을 점유할 법적인 권한이 없을 때 소송을 제기해야 합니다. 따라서 임대차계약이 종료된 다음에 소송을 제기해야 합니다.
만약 그렇지 않고 계약기간 중 소송을 제기하면 임차인의 계약기간이 남아있으므로 패소를 할 수 있게 됩니다. 그런데 최근 들어서는 임차인이 집을 비워주지 않을 것이 명백하고, 어차피 소송을 제기할 것이라 마음먹었다면 계약 종료 시점으로부터 1~2개월 정도 빠르게 소송을 제기하기도 합니다. 그 이유는 소송절차가 생각보다 시간이 많이 소요되기 때문입니다.
명도소송을 제기하면 재판에서 명도소송을 제기하여 상대방이 소장을 받고, 답변서를 제출한 이후 재판일이 잡히기까지 보통 1~2개월 정도가 소요됩니다. 하지만 최근 코로나 사태로 인하여 첫 재판까지 상당히 시간이 소요되고 있습니다. 그렇기 때문에 이렇게 조금 일찍 소송을 제기해 놓으면 재판이 시작될 때쯤 임대차 기간이 종료되어 자연스럽게 명도소송 요건을 갖추게 되고, 변론 절차가 종료하고 곧바로 판결을 받을 수 있어 임대차 기간이 끝나고 소송을 제기하는 것보다 시간적으로 빠르게 소송을 마무리할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 이렇게 소송을 일찍 시작하는 것은 부동산 전문 변호사와 상의하여 적절한 시기를 충분히 고민해 보아야 합니다. 만약 부동산 소송과 관련된 법률 정보가 필요한 경우에는 대형 로펌 출신의 법무법인을 이용하여 대응하는 것이 좋습니다. 법무법인 하나쯤은 알아 두고 있으면 법적인 문제에 대응하기 쉽습니다.
대형 로펌이나 개인 변호사는 비용적으로 비싸므로 전문분야 별로 다양한 변호사를 보유하고 있는 법무법인을 확인하여 각종 법적 사건에 대응하시기 바랍니다.
마치며
이상으로 부동산 명도소송에 대해 알아보았습니다. 부동산 가격이 급변하고 있어 부동산 관련하여 계약 갱신, 점유, 실거주 등의 문제가 많이 발생하고 있습니다. 앞서 알려드린 법률정보를 바탕으로 소송 문제가 발생하였을 때 원활하게 해결되시길 바랍니다.