부동산 매매계약을 할 때 쓰는 용어인 계약금, 해지금, 위약금, 위약벌에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 비슷하지만 법적으로 차이가 있기에 사용 시 주의해야 하며, 매매계약서 작성 시 잘못된 단어 사용으로 손해를 보지 않으시기 바랍니다.
계약금과 해지금
부동산 매매계약을 하게 되면 계약 체결과 함께 매매 대금의 10%를 지급하게 되는데, 계약금을 지급함으로써 계약이 체결되게 됩니다. 민법 제565조에 따르면 매매계약 당시 상대방에게 계약의 명목으로 금전을 교부하였다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 이 배액을 상환하여 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그렇기에 부동산 매매계약을 하면서 계약금을 지급하였을 경우 민법상 계약금은 해지금의 성질을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.
보통 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하게 될 텐데, 매수인 입장에서는 상대방이 이행을 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고 계약의 구속력으로부터 벗어날 수 있습니다. 매도인이라면 계약금의 배액을 해약금으로 매수인에게 지급함으로써 계약을 해지할 수 있습니다. 민법에 따라 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있으므로 매매계약에 해당 내용을 기재하는 경우도 있고, 어차피 민법에 정해진 것이므로 따로 기재하지 않는 경우도 있습니다.
계약금을 배액 상환하거나 계약금을 포기하고 해약을 하는 경우 이행의 착수가 언제였는지 시점이 매우 중요합니다. 이미 이행이 착수되었다면 배액을 상환하거나 포기한다고 하더라도 해약이 되지 않기 때문입니다. 일반적으로 매수인 입장에서는 중도금을 지급하였을 때 이행이 착수되었다고 보며, 매도인 입장에서는 소유권 등기이전에 필요한 서류를 갖추어 지급한 때에 이행의 착수가 되었다고 보고 있습니다.
최근에는 부동산 가격의 변동이 심하여 계약금 배액 배상과 이행의 착수에 대해 문제가 되는 사례들이 많이고 있습니다. 매매계약마다 체결 과정과 진행과정이 상이함으로 이행의 착수에 문제 되는 상황이라면 전문가와의 상담이 필요합니다.
따라서 매매계약 관련 분쟁이 발생하는 경우 대형 로펌 출신의 법무법인을 이용하여 대응하는 것이 좋습니다. 법무법인 하나쯤은 알아 두고 있으면 법적인 문제에 대응하기 쉽습니다.
대형 로펌이나 개인 변호사는 비용적으로 비싸므로 전문분야 별로 다양한 변호사를 보유하고 있는 법무법인을 확인하여 각종 법적 사건에 대응하시기 바랍니다.
위약금
부동산 매매계약서를 작성하면서 계약금을 위약금으로 기재한다거나 손해배당 예정으로 한다고 기재되어 있는 경우도 있는데, 민법 398조에 따라서 계약 당사자는 채무불이행이 발생할 경우 그에 대한 손해배상을 예정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 채무불이행이 발생하게 되면 그에 따라 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있지만 계약의 성질에 따라서 손해배상 금액을 정확하게 입증하기 어려운 경우도 있습니다.
이럴 경우 손해배상 예정에 관한 약정을 할 경우 추후 손해배상 금액에 대한 구체적인 입증이 없어도 손해배상 청구가 가능하게 됩니다. 민법에서는 계약서에 위약금의 약정이 있다면 이를 손해배상액의 추정액으로 보고 있고, 매매계약서에 위약금으로 쓰던 손해배상 예정 금액으로 모두 법률적인 효력은 동일하다고 볼 수 있습니다.
위약금이나 손해배상 예정 금액은 부동산 매매계약서에서 거의 대부분 사용되고 있는데, 일반적으로 계약금 상당을 위약금이나 손해배상의 예정으로 약정하고 있습니다.
손해배상 예정액이 부당하게 과도한 경우 당사자가 법원에 감액 청구를 할 수 있습니다. 채무불이행으로 당사자에게 발생한 손해에 대하여 너무나 과도하게 손해배상 예상액이 약정되어 있다면, 당사자 한쪽에게만 너무 유리하고 다른 한쪽에게는 너무 가혹한 결과를 초래할 경우에는 이를 법원에서 감안하여 조정할 수 있는 여지를 남겨두고 있습니다.
하지만 실제 법원에서 진행되는 사례를 살펴보면 매매 대금에서 10% 해당하는 금액을 손해배상 금액으로 약정할 경우 법원에서 감액 청구를 받아주는 경우는 그렇게 많지는 않습니다.
위약벌
위약금과 위약벌은 한 글자 차이로 비슷한 것 같지만 법적으로는 차이가 있어 주의가 필요합니다. 위약벌은 계약을 이행하지 않을 경우 금전적 제재를 의미하는 것인데, 위약금과 위약벌의 차이는 바로 감액이 가능한지에 대한 여부입니다.
앞서 이야기 한 것처럼 위약금은 너무 과도하게 약정이 되었다면 감액 신청을 할 수 있습니다. 하지만 위약벌은 민법상 별도의 조항이 없기 때문에 민법에 따른 감액 청구를 할 수 없습니다. 따라서 위약벌을 지급해야 될 조건이 충족되었다면 다른 일방은 위약금에 상당 금액을 지급할 수밖에 없습니다.
마치며
이상으로 부동산 매매계약을 할 때 확인해야 될 사항들을 몇 가지 확인해 보았습니다. 매매계약서를 작성하게 된다면 먼저 계약금이 총 매매 대금의 몇 % 정도에 해당하는지와 계약금이 위약금 또는 손해배상 금액으로 기재되어 있는지 확인해 보아야 합니다.
다음으로 계약서 내에 위약금이 아닌 위약벌이라고 기재되어 있다면 감액 청구의 여지가 존재하지 않음으로 이에 대하여 위약벌로 기재하는 것이 맞는지 다시 한번 확인하고 신중하게 매매계약서를 작성해야 합니다.