요즘 주택담보대출을 받으려고 해도 고금리로 인하여 대출받기가 두려운 분들이 있을 것입니다. 주택담보대출은 아무래도 오랜 기간 대출을 상환하기 때문에 조금이라도 유리한 조건으로 대출을 받는 것이 중요합니다. 그래서 오늘은 윤석열 정부의 정책을 반영하여 남들보다 주택담보대출을 많이 받고, 이자는 적게 내는 꿀팁을 알려드리겠습니다.
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주택담보대출이란?
주택담보대출(주담대)는 말 그대로 주택을 담보로 하여 대출을 받는 것으로 주택이 담보가 되기 때문에 한도가 높고 금리가 여타 다른 대출보다는 저렴한 것이 특징입니다. 그렇기에 주택이 있다면 담보대출을 이용하지 않을 이유가 없습니다.
주택 담보로 대출을 받는 가장 큰 이유는 첫 번째로 주택을 구입하기 위해서일 것입니다. 주택을 구입 시에 대출을 대부분 받게 되는데, 이를 선순위 대출이라고 합니다. 주담대는 주택 구입이 아니더라도 주택을 담보로 해서 생활자금이나 사업 자금을 충당할 수도 있습니다. 만약 주택 구입 시 대출이 있는 상태에서 주택을 담보로 대출받는 경우를 추가 대출이라고 합니다.
주택담보대출 한도
주담대를 고려하시는 분들은 주택담보대출 한도가 제대로 나올까 걱정을 많이 합니다. 일반적으로 주담대 한도 결정은 LTV, DTI, DSR을 고려하여 산출됩니다.
LTV(Loan To Value ration)
– 주택의 평가가치에 따른 대출금 비율
– 주택 가격이 높을수록 한도가 높아짐
– 정책, 규제지역에 따라 다양하게 나타남
– 윤석열 정부 LTV는 생애 최초주택 구입 시는 80%, 그렇지 않은 경우는 70%
DTI(Debt To Income ration)
– 대출자의 연소득대비 대출 상환액
– 대출 상환액 = 원금 + 이자
– 윤석열 정부 DTI는 연 소득의 40%
DSR(Debt Service Ration)
– 모든 빚을 기준으로 대출 상한선 결정
– 연 소득 대비 일정 비율로 대출(카드론, 신용, 자동차 할부금 등) 진행
– 윤석열 정부 DSR은 대출합이 1억 원 이상일 경우 40%
즉 LTV, DTI, DSR 이 모든 것이 충족되어야 대출 한도를 결정할 수 있습니다. 이를 바탕으로 남들보다 한도를 높게 받기 위해서 대출 기간을 조절하는 방법이 있습니다.
| 연소득 5천만 원 대출 2억 원 (금리 4%) | 10년 상환 | 20년 상환 | 30년 상환 |
| DTI | 56% | 36% | 29.33% |
위의 표는 연 소득이 5천만 원인 직장인이 금리가 4%인 대출 2억 원을 받으려고 한다고 가정한 DTI입니다. 만약 10년 상환을 설정하면 DTI는 56%가 되니 대출 2억 원을 받을 수 없게 되나 20년이나 30년으로 상환기간을 늘리면 DTI가 40% 이하로 내려가 대출을 받을 수 있게 됩니다.
주택담보대출 고정금리와 변동금리
시중 주담대는 고정금리와 변동금리로 구분됩니다. 고정금리는 기준금리가 변해도 주담대 금리가 고정되어 있는 상품이고, 금리가 인상하는 지금 같은 시기에 부담이 적다는 특징이 있습니다. 다만 초기부터 높은 금리로 설정되는 경우가 많습니다.
반면에 변동금리는 기준금리에 따라서 주담대 금리가 변경되는 상품으로 금리 인상 시에 부담이 커지는 단점이 있습니다. ‘지금처럼 영끌족 금리 인상에 죽어간다.’ 이런 기사가 나오는 게 거의 다 변동금리 때문입니다. 하지만 변동금리의 장점은 초기 낮은 금리로 설정된다는 것입니다.
고정금리와 변동금리 둘 중에 어떤 상품이 더 좋다고는 말하기가 어렵습니다. 다만 주담대 상환기간이 길다면 고정금리로 가는 것이 안정적인 대출 상환에는 유리하다고 말할 수 있습니다. 그런데 만약에 금리가 낮아지는 시기에 있다면 변동금리도 고려해 볼 만 합니다.
대출은행의 이자 감면 조건
은행에서는 금리를 설정할 때 대출자의 신용도라든지 연봉 등을 고려해서 대출금리를 결정하게 됩니다. 이때 은행이 요구하는 몇몇 조건들을 충족시키면 이자 감면을 해주는 은행이 많습니다. 신용카드나 체크카드 이런 카드 실적을 높여 달라던지 자동이체를 걸어 달라던지 급여를 당행에 이체 하라던지 등의 조건이 있는지 잘 살핀 후에 금리를 낮추는 것이 도움이 될 것입니다.
또한 주담대 대출금리는 주거래 은행이라고 해서 무조건 낮은 것은 아니기 때문에 발품을 팔아 여러 은행에서 조건을 받아 보는 것이 좋습니다. 그리고 대출을 받은 은행을 주거래 은행으로 바꾸면 이자 감면 등의 혜택이 있을 수 있으니 꼼꼼히 살펴보는 게 중요합니다.
다음으로 금리인하 요구권을 활용하는 것입니다. 금리인하 요구권은 대출을 받을 당시에는 활용하기가 어려우나 대출 후에 상황이 변하면 금리인하 요구권을 활용할 수 있습니다. 주로 경제 상황이 나아졌을 때 가능한데, 예를 들면 승진을 했거나, 연봉이 상승했거나, 취업을 하는 등의 경우에는 금리 인하 요구권을 청구할 수 있습니다.
주담대 대출이자 줄이는 방법
대출을 받으면 대출금을 갚아야 하는데, 갚는 방식에는 만기일시(거치식), 원금균등, 원리금균등 이렇게 3가지가 있습니다. 이 중 대출이자를 줄이는 데에는 만기일시 상환보다는 분할 상환이 유리합니다.
대출이자는 상환자의 의지에 따라 달라질 수 있으므로 대출이자 계산기를 통해 직접 계산해 보고 유리한 방식으로 상환 방식을 선택하면 됩니다.
그리고 대출이자를 정부지원 정책을 활용하여 줄이는 방법도 있습니다. 정부지원 정책을 활용하게 되면 좀 더 저렴한 금리로 유리하게 대출을 받을 수 있는데, 한국주택금융공사 홈페이지에서 나에게 맞는 주택 담보대출 정보를 확인하면 됩니다.
마치며
지금까지 주택담보대출을 현명하게 받는 방법에 대해 알아보았습니다. 주담대는 한도도 높고 상환기간도 길기 때문에 조금이라도 금리를 저렴하게 가지고 가야 합니다. 지금 우리는 고금리 시대에 살고 있기 때문에 조금 더 신중하게 주담대를 받는 것이 중요합니다.