양도소득세가 도입된 후 너무 자주, 그리고 복잡하게 바뀌는 양도세 규정들 때문에 주택 보유현황에 따라 비과세 혜택을 받기 위해 검토해야 할 것이 너무 많아지게 되었습니다. 그러다 보니 세무사가 양도세 관련 업무를 포기하는 이른바 ‘양포세무사’라는 말까지 생겼습니다. 세무사 입장에서는 절세 상담 후 비과세나 세금신고까지 대신해 주었는데 결과가 잘못된다면 세무사도 책임을 져야 하고, 거액의 가산세를 대신 물기도 해야 하기 때문입니다.
양도소득세 (양도세)
양도소득세는 주택을 살 때와 팔 때의 가격차이를 소득으로 보고 부과하는 세금입니다. 거래가격을 기준으로 부과되는 세금이다 보니 자연스럽게 부동산 시장 안정화라는 정책수단으로 많이 활용되었습니다. 부동산 과열시기에는 세율을 올리고 공제를 줄였고, 시장이 식거나 얼어붙으면 세율을 낮추고 공제를 늘리는 식으로 변화가 잦았습니다.
양도소득세 주요 개정내용
| 연도 | 양도세 주요 개정내용 |
| 1948년 | 양도소득세 도입 |
| 1949년 | 양도소득세 폐지 |
| 1950년 | 양도소득세 도입(한국전쟁 비용조달) |
| 1960년 | 양도소득세 폐지 |
| 1967년 | 부동산투기억제세 도입, 50% 세율 |
| 1975년 | 양도소득세 전환(부동산투기억제세 폐지) 토지 50%, 건물기타 30% 세율 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 도입 |
| 1988년 | 누진세율(40~60%), 2년미만 단기매매 60% |
| 1995년 | 누진세율(30~50%), 2년미만 단기매매 50% |
| 1999년 | 누진세율(20~40%), 2년미만 단기매매 40% |
| 2002년 | 누진세율(9~36%), 1년미만 단기매매 36% |
| 2004년 | 1년미만 단기매매 50%, 1~2년 40% 다주택 중과세율 도입 : 1세대 3주택 60% |
| 2005년 | 양도소득 실거래가 과세 부분도입 |
| 2007년 | 양도소득실거래가 과세 전면도입 다주택 중과 추과 : 1세대 2주택 50% |
| 2009년 | 다주택자 중과 유예 |
| 2014년 | 다주택자 중과 폐지 |
| 2018년 | 조정대상지역 다주택자 중과 |
| 2020년 | 2주택 10%p, 3주택 이상 20%p 추가 |
| 2021년 | 조정대상지역 다주택 중과세율 인상 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p 추가 |
| 2022년 | 조정대상지역 다주택자 중과 유예 |
1세대 1주택 비과세 기준
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한
서울에 1주택(A)를 보유하고 있는 모음집씨는 이사를 위해 2018년 7월 서울 소재 아파트(B) 분양 계약을 체결하고, 2020년 9월 잔금 청산 및 이사・전입하였습니다. 모음집씨는 종전 주택(A)를 2022년 3월 양도할 예정입니다.
현재 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 종전 주택(A)을 신규주택(B) 취득일로부터 1년 이내에 양도해야 합니다. 하지만 이 규정은 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우만 적용됩니다.
따라서 모음집씨 사례와 같이 2018년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인된 경우, 신규주택을 취득한 날(2020년 9월 잔금청산일)로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 시 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다.
일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사・전입기한
서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 모음집씨는 2020년 2월 서울 소재 신규주택(B)를 취득한 후 2020년 6월 종전 주택(A)을 양도하였습니다. 신규주택(B)는 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며, 그 임차인의 임대차계약 종료일은 2021년 9월 25일입니다.
2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규주택(B)의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사・전입 신고를 해야 합니다.
하지만 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고 기존 임대차 기간 종료일이 신규 주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사・전입하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.(위 그림의 ①의 경우)
따라서, 임대차계약 종료일보다 늦게 이사・전입을 하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의해야 합니다.(위 그림의 ②의 경우)
1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 그 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일
현재 2주택을 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 부유하게 된 날로부터 보유기간을 재기산합니다.
하지만 재기산 규정의 적용 시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용토록 규정되어 있습니다. 따라서 2020년 말까지 다주택 상태를 해소하고 2021년 1월 1일 현재 1주택자가 된 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다.
즉 A주택 양도 시 보유기간 기산일은 당초 취득일이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
마치며
납세자 입장에서는 세금이 복잡해지고 어려워지면서 세금에 비싼 수수료까지 감내해야 해서 부담이 갑절로 늘어나게 되었습니다.