기획부동산이라는 말을 들어 보신 적이 있으신가요? 아마 들어보신 적이 있다면 작년 소녀시대 태연도 피해를 당한 2,500억 대 부동산 사기 때문일 것입니다. 이 사기가 바로 기획부동산 사기였습니다.
기획부동산 사기는 아무리 유명한 연예인이나 일반 주부들도 잘못된 정보에 손쉽게 넘어가 사기를 당하게 됩니다. 그래서 이러한 사기를 예방할 수 있도록 기획부동산 사기 수법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
기획부동산이란?
기획부동산이란 부동산을 이용하여 마치 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있을 것처럼 조작하여 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 중개업자나 업체를 뜻합니다.
기획부동산은 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 업체로, 수많은 피해자를 양산할 뿐만 아니라 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정적, 사법적 낭비를 초래합니다. 일반적으로 언론에서는 부동산 투기 및 사기와 관련된 보도를 하면서 ‘기획부동산’이라는 용어를 사용하는 것이 통용되고 있습니다.
기획부동산 사기 조직은 본점, 지점, 그 밖의 계열사 등의 프랜차이즈와 유사한 구조로 전국에 퍼져 있으며, 본점은 공인중개사, 법무사, 세무사 등과 연계하여 총괄 지휘, 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양하는 등 전국 단위로 조직적인 운영을 합니다.
기획부동산 판매방식
기획부동산은 다양한 방법을 동원하여 판매하고 있어 정확한 사례나 방식을 알지 못한다면 사기 조직의 범죄에 당할 수밖에 없습니다. 기획부동산 판매 방식은 크게 6가지를 이용하여 진행하는 것으로 알려져 있습니다.
기획부동산 판매 방식
지분 판매
택지식 분할이 법률 및 조례로 금지됨에 따라 지분으로 쪼개어 판매
전화·인터넷 및 지인(가족, 친구 등)을 통한 다단계식 판매
기존 불특정 다수에게 전화 및 인터넷 블로그, 카페 등에 자료를 올려 매수자를 모집하거나 다단계 방식으로 사람을 모집하고 주변 지인에게 소개하여 판매
토지의 소유권을 확보하지 않은 상태에서 분양
면적이 큰 토지(임야)를 계약금만 납부 후, 전국의 지사를 통해 매수자를 모집, 분양하여 잔금을 조달함에 따라 적은 자본으로 소유권 확보
개발행위 및 인·허가 없이 토지만을 지분으로 거래
개발행위 및 인·허가 없이 매수한 토지를 바로 분양(지분 거래)하여 행정기관에서 분양 피해 및 불법행위 파악에 어려움
소액 투자를 유도
서민을 대상으로 1천만 원 ~ 5천만 원의 투자를 유도하여 적은 돈으로 쉽게 계약을 체결토록 하고, 문제 발생 시에도 적극적으로 대응하지 못해 피해 발생
부동산실거래 거짓신고, 근저당권 설정 등으로 토지거래허가 회피 등 관련 법률 위반
토지거래허가구역으로 지정되어 분양 어려운 경우 분양금액만큼 근저당권을 설정하고 향후 토지거래구역 해제 후 소유권이전을 해주는 방식으로 분양
또한 기획부동산 피해를 예방하려면 기획부동산의 실제 사례에 대해 알고 있는 것도 중요합니다. 아래 사례는 기획부동산 피해의 대표적인 2가지 사례입니다.
기획부동산 실제 피해 사례 예시
① A 씨는 B 회사로부터 한 토지 부근에서 민자 고속도로 건설, 택지 조성 등의 호재가 있다는 소식을 전해 듣고 4천만 원에 해당 토지를 매수했습니다. 그러나 이 지역은 군사기지 및 군사시설보호법상 군사시설보호구역과 민간인 통제선 등으로 실제 개발이 불가능한 곳이었습니다.
② C 회사는 한 임야를 11억 원에 매입한 후, 텔레마케터 등을 통해 지하철역 개통을 비롯한 거짓 호재로 홍보하여 23명과 14억 원에 매매 계약을 체결하였습니다.
이 외에도 다양한 기획부동산 불법행위가 있는데 다양한 사례는 경기도에서 기획부동산 불법행위의 실태를 알리고자 사례집을 제작하여 경기부동산포털에 게시하고 유관기관 및 시·군 담당 부서에 책자를 참고하면 됩니다.
기획부동산 사기 대처요령
정확한 정보 요구
토지 지번 등 물건지에 관한 정확한 정보를 요구해야 합니다. 각종 홍보 매체나 가까운 지인 등으로부터 개발호재 등을 내세워 마치 많은 이득을 얻을 것처럼 투자를 권유하고도 정확한 지번 등을 알려 주지 않는다면 기획부동산 거래로 의심해 봐야 합니다.
현장방문 및 공적장부 확인
계약 전 현장 방문을 통해 물건지 위치 확인 후 반드시 현장 답사를 하고 인근 시세 확인 및 개발 환경을 갖추고 있는지 확인과 함께 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도(임야도), 개별공시지가확인원 등 공적장부 열람을 통해 기획부동산 판매 토지인지 의심해 봐야 합니다.
개발계획, 인근 토지 실거래 등 확인
기획부동산은 거짓 개발 정보를 이용하여 토지를 판매·분양하기 때문에 물건지 관할 관청(시·군·구)에 전화하여 개발계획 등을 확인하거나 주변 토지의 실거래가를 확인하는 것이 좋습니다.
계약서 확인
계약서에 기재된 내용을 반드시 확인하고, 설명이나 약속한 내용이 자세히 기입되어 있지 않다면 필요한 내용들을 적어 넣은 뒤, 이를 책임자에게 보여 주고 서명해야 하며, 약속한 내용이 사실과 다를 경우엔 계약을 취소하고 받은 대금을 환불해 주겠다는 조항 추가 등의 조치를 해야 합니다.
증거자료 수집
향후 사기 등 민·형사상 소송을 대비하여 관련 증빙자료(문자 내역, 브리핑 자료 등)를 수집해 두는 것이 좋습니다.
마치며
기획부동산 사기를 확인하게 된다면 각 시군구의 부동산 관리팀 등 기획부동산 불법행위 신고 담당 부서로 신고를 하면 됩니다. 또한 경기부동산포털에서는 기획부동산 피해 주의 지역을 안내하고 있어 경기도 소재 토지를 거래를 할 경우 참고하여 계약을 진행하시기 바랍니다.